이번 신종 코로나바이러스 감염증 사태는 전 세계인의 건강과 생명을 위협하고 있을 뿐만 아니라 수 개월동안 거의 모든 경제활동을 위축시켜 많은 사람들을 실업과 파산의 위험에 빠뜨리기도 하였다.

주택거래의 근간이 되는 주택융자에도 많은 영향을 주고 있는데 이에 대하여 한번 살펴보기로 한다.

우선 경기침체 우려로 채권금리가 하락하고 연준이 기준금리를 제로로 낮추면서 모기지 금리도 대체적으로 하락하는 모습을 보였다.

특히 융자금액 510,000달러 이하에 해당하는 컨포밍 융자의 이자율은 30년 고정기준 거의 3% 초반까지 하락하며 역사상 가장 낮은 이자율을 기록하고 있다.

하지만 510,000달러 이상에 해당하는 컨포밍 하이밸런스 융자와 점보 융자의 이자율은 상대적으로 덜 떨어지고 있어 재융자를 원하는 많은 손님들을 실망시키고 있다.

또한 7/1, 10/1등 ARM 상품의 이자율도 많이 낮지 않은데 이는 금융시장이 불안정할 때면 항상 나타나는 현상이다.

융자진행이 늦어지고 시간이 오래 걸리는 현상도 나타났다.

컨포밍 융자 이자율이 낮아져 재융자 신청이 늘어난 이유도 있지만 융자진행 과정의 각 담당자들의 재택근무로 효율성이 떨어졌을 뿐만아니라 외부기관에 의존하는 각종 검증과정도 늦어졌기 때문이다.

추가적인 검증절차가 생긴 이유도 있다. 자영업자의 수입이 줄고 회사의 해고가 늘어나면서 이에 대한 검증 또한 더 철저해지고 강화되었다. 주택융자의 마지막 단계에 해당하는 펀딩을 하기 전에 거의 모든 렌더에서는 수입과 직장에 대하여 다시 한번 확인하는 절차를 거친다.

직장인의 경우에는 다시 전화하여 고용상태를 확인하고 자영업자의 경우에는 최근 두 달치의 은행 스테이트먼트를 요구하여 바이러스 사태 후에도 동일한 매상을 올리고 있는지를 확인한다. 만약 매상이 줄어들었을 경우에는 융자승인을 취소하기도 한다.

또한 투자용 건물을 소유하고 있는 손님의 경우는 렌트 수입이 계속있는지를 확인하는 절차를 거치기도 한다.

또 다른 현상으로 융자심사 기준이 강화되는 모습도 보였다.

최저신용점수 기준도 높아졌고 다운페이먼트 요구도 늘어났다. 따라서 신용점수가 낮거나 다운페이먼트를 적게 하여 집을 살 계획이 있었던 사람들은 오퍼를 넣기 전에 융자자격 요건을 다시 한번 확인하는 것이 좋다.

현금인출 재융자 및 Heloc을 없애는 렌더도 늘어나고 있다. 집에 에퀴티가 많이 있음에도 불구하고 이를 담보로 현찰을 꺼내기 힘들어졌다는 뜻이다. 물론 아직도 대부분의 렌더들은 현금인출 재융자를 허락하지만 이 또한 언제 어떻게 바뀔지 모르는 일이다.

이번 코로나 사태로 연방정부에서 준비한 모기지 페이먼트 유예제도와 관련하여 소비자들이 유의해야 할 내용도 있다.

우선 재융자를 계획하는 손님들은 유예신청을 하지 말아야한다. 새로운 렌더가 융자승인을 안 해주기 때문이다. 모기지 페이먼트 유예를 신청한 경우에 신용보고서에 “Account in Forbearnce”라는 문구가 나타나 손님의 다른 융자활동에 지장을 주기도 한다.

신용점수를 당장 낮추지는 않더라도 금융활동에 부정적인 영향을 주는 것은 자명하다.

이는 모기지 렌더가 신용 에이전시에 보고하지 못하도록 한 CARES Act에 위배되는 행위이지만 대부분의 렌더들이 이를 미쳐 챙기지 못한데서 나타나는 초기 현상으로 해석된다.

시간이 지나면 해결되겠지만 가까운 시일내에 재융자나 주택구입을 계획하는 사람들은 페이먼트유예신청을 하지 않는 것이 좋을 것 같다.


<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>