펜데믹에 따른 경기침체 우려로 미 중앙은행인 연방준비제도이사회(FRB·연준)이 기준금리를 0%대로 유지하면서 각종 금리도 사상 최저치를 기록하고 있다.

10년 국채의 금리는 0.6%대를, 모기지 금리는 가장 좋은 조건의 손님의 경우 30년 고정 기준으로 3%를 받을 수 있을 만큼 낮아졌다. 모기지를 소유한 많은 사람들에게는 월 페이먼트를 내릴 수 있는 절호의 기회를 맞이한 셈이다.

이에 따라 재융자 신청이 증가하면서 렌더들의 융자진행이 평소보다 많이 늦어지고 있다. 요즘처럼 경제가 급속히 망가지고 금융시장이 혼란을 겪을 때에 모기지 시장에 나타나는 여러 가지 특이한 현상들이 있는데 그것을 먼저 알아봄으로써 재융자를 잘 받는데 약간의 도움을 드리고자 한다.

우선 점보융자 시장의 약화이다. 점보융자란 융자금액 76만5,000달러 이상의 융자로 페니메와 프레디맥에서 모기지 채권을 구입하지 않아 렌더가 직접 2차 시장에서 매각해야 하는 융자를 말한다.

이 점보융자는 대부분 대형 은행들을 통해서 행해지는데 펜데믹으로 은행들의 수익이 악화되었고, 금융시장의 약세로 2차 시장에서 수요가 급격히 줄어들었기 때문에 이에 대한 이자율이 컨포밍 융자의 이자율에 비하여 상대적으로 덜 내려갔다고 볼 수 있다.

따라서 융자금액이 76만5,000달러 이상인 사람들은 컨포밍 하이밸런스 상한선만큼 융자금액을 낮춰서 재융자를 받는 것도 하나의 방법이라고 할 수 있다.

또 하나의 특징은 기본융자 즉, 구매융자, Rate & Term 재융자, 주거주용 융자, SFR(Single Family Residence) 이외의 파생적인 융자에 대한 이자율 조정폭이 커졌다는 것이다. 즉, 현금인출 재융자, 투자용 주택융자, 2-4 유닛 등에 대한 융자에 적용되는 이자율은 많이 높아지는 현상을 보이고 있다.

이는 서브프라임 사태 직후에도 똑같이 나타난 현상으로 그 위험 증가에 대한 댓가를 더 많이 지불할 것을 시장은 요구하고 있는 것이다.

이러한 상품에 대한 융자를 할 때는 포인트를 지불하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 기본융자 상품에 비하여 동일한 포인트를 지불해도 이자율이 더 많은 폭으로 내려갈 수 있기 때문이다.

예를 들면 주거주 융자의 경우 1포인트(융자금액의 1%)를 지불하면 0.25%의 이자율이 낮아지는 반면, 렌트용일 경우에는 1포인트에 0.5 - 1%의 이자율이 낮아질 수도 있기 때문이다.

특히 융자금액이 51만달러에서 76만5,000달러 사이의 융자인 콘포밍 하이밸런스 융자이면서 현금 인출이 될 경우에는 이자율이 엄청나게 큰 폭으로 올라갈 수가 있다.

융자담당자들은 이 부분에 해당하는 손님을 상담할 때가 가장 힘들다. 왜냐하면 다른 기본융자들에 비하여 이자율이 너무 많이 올라가기 때문이다. 이 손님들은 보통 융자를 두 번 하는 것이 하나의 방법이 될 수 있다. 처음에는 이자율이 다소 높아지더라도 적은 비용을 들여서 현금인출 융자를 하고, 6-7개월 후에 다시 Rate & Term 융자를 받으면 된다.

하지만, 융자를 두 번하는 동안의 비용, 수입변동에 따른 자격요건의 변화 등 고려해야 할 사항이 많으므로 조심해서 추진해야한다.

마지막으로 최근 펜데믹에 따라 렌더의 심사가 까다로워 졌으므로 융자신청을 하기 전에 미리 자격요건을 꼼꼼히 따져보야야 한다. 펜데믹 기간 중 수입은 얼마나 줄어 들었는지, 모기지 페이먼트 연기신청은 하지 않았는지, 혹은 투자용 주택의 렌트 수입은 꾸준히 잘 들어오고 있는지 등 평상시에는 보지 않던 사항들에 대해서도 일일이 따지므로 미리 살펴보고 융자를 신청해야 무사히 끝낼 수 있다.

문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>