부동산 구입 할 때, 보유하고 있을때, 그리고 부동산을 매매 할 때 각각 다른 세금을 납부하게 됩니다.
첫번째 , 내집마련을 햇습니다.
축하드립니다. 미국은 주택구입을 권하는 사회라는 생각이 듭니다. 왜냐구요? 부동산구입시에는 내는 세금이요? 없다고 보셔도 됩니다. 부동산 취득, 취득세 없습니다. 단 Supplemental Tax 를 구입후에 내게 되는 세금인데요. 이는 셀러와 바이어의 재산세의 차이라고 보시면 됩니다.
다시 정리를 하자면, (부가세 고지서)는 소유권 변경(매각, 양도 등)으로 인해 부동산을 재평가하거나 신규 건설을 받을 때마다 발생한다. 부가세 법안은 부가적인 event로 발생하는 재산세의 증감을 반영하여 내는 세금입니다. 이는 바꿔 말하면 구입시에 덜 냇던 세금을 내는것 뿐이므로 실질적으로는 부동산 구입시에는 세금이 없다고 보셔도 무방 할 것 같습니다.
두번째로 부동산 소유시, 즉 내집을 소유하고 있거나, 수익부동산을 소유하고 있을때에 내는 세금으로는 다음과 같습니다.
1. Real Property Tax (재산세)
1년에 2회 납부합니다.
세금의 요율은 캘리포니아주에서 1%으로 정해져 있고, 카운티, City 마다 tax rate 이 조금씩 다르게 더하게 됩니다. 일반적으로 1.25% + - 로 생각하시면 됩니다.
지역마다 차이가 있습니다.
1978년 발의된 - Proposition 13: 부동산 시장의 변동을 기준으로 재산세율을 산정하던것을 모든 주택 소유자들은 재산세율을 최초 시장가치의 1%로 정했고, 연간 인상률은 2%로 제한것입니다.
2. Mello Roos Tax멜루즈 텍스: 특별세입니다.
부동산 소유자에게 특별세가 부과되는 지역이 있습니다. 대표적인 예로 오렌지카운티의 경우 얼바인을 들수 있습니다.
새로 개발되는 지역에서 도로, 상하수도, 배수시설, 전기, 기반시설, 학교, 공원등의 기반시설을 구축하면서 공공 자금조달을 모색하기로 결정함에 따라 납부하게 되는 세금입니다.
보통 일반 재산세 고지서와 함께 징수합니다.
이 특별세금도 정기적인 재산세에 적용되는 것과 동일한 패널티를 적용받습니다.
재산세 연체시 10%의 패널티를 받게 됩니다.
3. 재산세를 통한 세금혜택을 받기도 합니다.
재산세는 개인세금보고시 소득 공제를 받을수 있습니다. 특히 개인소득이 높은 싱글의 경우 소득세 절감을 위하여 집을 구매하는 이유가 되기로 합니다. 세번째로 부동산 매매시 발생하는 세금입니다.
1. 양도소득세 : 집을 팔아서, 건물을 팔아서 판매 이익이 생겼을때에 내는 세금입니다.
• 양도소득세를 면제 받을 수 있습니다.매력적인 부분이죠^,^ 내 집을 판매하는 경우는 부부 합산 $500,000, 싱글의 경우 $250,000 까지 양도소득세금 면제 받습니다. 매 2년마다 이사를 다니셔도 계속해서 이 혜택을 받으실수 있습니다. 물론 세금면제 받기 위한 요건이 있습니다.
• 양도소득세를 연기하는것이 있습니다. 수익부동산에 해당되는데요. 렌탈주택, 상가, 오피스, 호텔 등 income property 의 매매시 발생한 양도소득에 대하여 세금을 연기하여주는 1031EX 가 있습니다. 이는 양도소득세를 계속 연기하여 최종 판매할때까지 세금을 연기를 받게 됩니다.
예를 들면, 1M 구입해서 1.5 M 매매 , 500K ,Capital gain 1031 EX 1.5M 다른 부동산구입 5년후에 3M 매매 1.5 M Capital gain 1031 EX 3M 다른 부동산구입 5년후에 5M 매매 2 M Capital gain 1031 Ex 투자자에게는 매우 유용한 제도입니다.
예를 들면,지금내야 할 세금이 $500,000 을 10년후에 $500,000을 납부하게 되는 것이므로 세금을 투자금으로 사용하게 되며, 그동안의 인플레이션의 효과에 대한 이익이 상당하다고 할수 있습니다 .
• 시니어를 위한 프로그램 프로포지션 60/90: 55세 이상 시니어를 위한 것으로 평생한번주어지는 혜택 일정한 요건을 갖추면 현재의 주택에서 대체 재산으로 추이된 기준가치를 이전할 수 있도록 한다. 이것은 상당한 세금 절감을 초래할 수 있습니다. 예를 들면) 15년전에 $200,000 에 구입한 집을 $600,000 에 팔고 $550,000 집을 구입해서 이사를 했을 경우, 55만불의 재산세 아니고 15년전 20만불 구매한 집의 재산세를 그대로 가지고 가게 되는것입니다.
일반적으로 재산세의 베이스는 구매가격입니다. 아마도 재산세 차이가 2배정도 차이가 날 것입니다.
• Withholding Tax : 면제 되기도 합니다(자가 소유인 경우). 3.33% , 외국인 10% , 15% (1M 이상)
• Documentary Transfer tax 인지세 : 셀러/ 바이어 부동산 관련 세금에 관한 말씀을 드렷습니다.
